keyboard_arrow_right
keyboard_arrow_right
Этапы продажи квартиры чтобы не обманули
Коммунальные платежи

Этапы продажи квартиры чтобы не обманули

Обман при продаже квартиры


Бесплатная юридическая консультация:

КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ И НЕ БЫТЬ ОБМАНУТЫМ?

Каждый из нас хоть раз да размышлял о покупке или продаже квартиры. Мечты эти, правда, всегда окрашены еще и тревожной ноткой: дело непростое, как бы не обманули.

Оглавление:

Ворох бумаг, юридических тонкостей, подвохов.

А что надо знать, чтобы не попасть в сложную ситуацию при этом?

На рынке недвижимости предложение превышает спрос. Поэтому купить квартиру намного проще, чем продать. По этому вопросу многие обращаются к частным маклерам. Привлекает в их услугах одно: маклеры берут за услуги сравнительно недорого. Процент от сделки, совершенной через риэлторскую фирму, значительно выше.

Крупная фирма, как правило, имеет юристов в своем штате, которые свободно ориентируются в законах, подзаконных актах, поправках к ним и т.д., а одиночка-маклер и есть одиночка. Компетентность его визуально не проверить, поэтому возможны проблемы при совершении сделки. Однако они могут возникнуть и тогда, когда квартира уже куплена, деньги отданы. Да и претензий никто ни к кому не имеет. Но может выясниться, что квартира, которую вы купили, приватизирована первыми хозяевами с нарушением действующего законодательства.


Бесплатная юридическая консультация:

Дело в том, что приватизация до 1994 года была простой процедурой. Три заявления, выписанных в ЖЭКе, регистрировались в Комитете муниципального жилья, и вы — владелец. Не брали тогда в счет прописанных в квартире малолетних детей, выписанных временно граждан, ушедших в армию или в места лишения свободы. Так что совет прост: если квартира приватизирована до 1994 года, надо искать в домовых книгах ее историю.

Кто жил, кто приватизировал, имеют ли на жилье права третьи лица, кто куда выписался и уехал.

Можно винить в прошлых ошибках сотрудника РЭУ, но деньги вам сегодня с него не получить. Сейчас есть новые нормативные акты, защищающие права детей, инвалидов, пенсионеров.

Понятие «срок исковой давности», после которого не имеет смысла «качать права», очень растяжимо. Срок, три года, отсчитывается не с момента совершения сделки, а с «осознания момента», что вас обманули. А это значит: и через десять лет в вашу квартиру могут постучаться обделенные.

Так или иначе, но при покупке квартиры сейчас очень важно правильно выбрать надежную риэлторскую фирму. Обращаться надо в крупные, расположенные в хороших, презентабельных офисах. Им нет смысла сбегать с вашими 20 или даже 100 тысячами долларов, как фирмешке, сидящей в подвале с одним компьютером и секретаршей. Проверьте наличие долгосрочной лицензии, поинтересуйтесь учредителями.

С богатой фирмой легко иметь дело и в случае претензий по уже совершенной сделке. Ей проще заплатить вам тысячу долларов за сня­тый в купленной вами квартире унитаз и вывернутые розетки, чем бегать, доказывая свою непричастность, по судам.


Бесплатная юридическая консультация:

КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ И НЕ БЫТЬ ОБМАНУТЫМ?

Многие тонкости надо знать и при продаже квартиры. Здесь опасаются всегда одного и того же: как сполна и без обмана получить свои деньги.

Раньше это выглядело так: после заверения договора у нотариуса народ с телохранителями и друзьями садился в припаркованный рядом автомобиль и трясущимися от волнения руками пересчитывал деньги. В договоре стояла цена за квартиру по оценке бюро технической инвентаризации, а реально продавец требовал сумму гораздо большую, «рыночную». Эта уловка существует до сих пор, так как многим не хочется платить реальные налоги с полученной суммы в доход государства.

Но в любом случае покупателя квартиры, честно расплатившегося с продавцом, мог ожидать серьезный подвох. Нотариус — не последняя инстанция в деле приобретения жилья. Вот когда вас зарегистрируют в КМЖ как владельца квартиры, тогда дело и сделано. А бывали случаи, что комитет отказывал в этом, так как выяснялось, что квартира заложена под кредит банку или что-либо еще.

Стало быть, покупатель должен отдавать свои деньги лишь после удачно завершенной процедуры регистрации себя как собственника в КМЖ.

В наши дни можно не опасаться, что вас обманут при передаче денег.


Бесплатная юридическая консультация:

Многие банки, видя потребность клиентуры в услуге по передаче денег из рук в руки, открыли «депозитарий». Говоря проще, это камеры хранения на охраняемой территории, в которых есть возможность фиксировать условия доступа к ячейкам для наличных денег.

Продавец и покупатель арендуют в банке ячейку для хранения ценностей. Пересчитывают вместе оговоренную сумму денег, проверяют их подлинность, кладут на хранение. Ячейку целесообразно арендовать на срок от 3 дней и более.

Правда, и условия доступа к ячейке с деньгами разные. Они оговариваются в банковском договоре письменно. В одном банке к ячейке допустят обоих, в другом — есть возможность деньги забрать одному продавцу. В любом случае банк допустит к ячейке с деньгами продавца лишь после того, как банку будет предъявлен договор купли-продажи квартиры на имя покупателя, зарегистрированный в КМЖ.

И все-таки есть еще один подвох. Банк хоть и смотрит бумаги, но не имеет возможности делать экспертизу документов из КМЖ. Все эти нюансы надо учитывать, тогда все будет в порядке — и ваши деньги, и ваши квартиры.

Итак, подведем итоги:

обязательно узнайте действительную стоимость вашего жилья. Можно это сделать в бюро технической инвентаризации, однако эта цена будет существенно отличаться от рыночной. Проще позвонить по любому из объявлений «Продаю квартиру» и поинтересоваться, какую цену просят эти владельцы


Бесплатная юридическая консультация:

нужно обязательно обратиться в юридическую консультацию и заключить договор с адвокатом, который поможет вам оформить документы и даст совет

если вы решаете продать квартиру, лучше иметь дело с какой-нибудь известной, солидной фирмой, которая имеет лицензию на совершение подобных сделок. Не надо прибегать к помощи маклеров, случайных знакомых и даже родственников: их посредническая деятельность может оказаться небескорыстной

никогда и никому не давайте генеральную доверенность на ведение ваших дел! Никому не давайте в руки паспорт, военный билет или другой ваш документ. Никто не должен вести дела вместо вас: лично присутствуйте в нотариальной конторе, внимательно изучайте договор. Кстати, между текстом договора и подписью не должно быть свободного места, чтобы туда ничего не могло быть вписано. И обязательно на документе должна стоять дата.

Учтите: юридическую силу имеет лишь то, что написано в договоре, никакие устные договоренности во внимание не принимаются.

не берите наличных денег, требуйте, чтобы они были переведены на ваш банковский счет


Бесплатная юридическая консультация:

никогда не «обмывайте» сделку с покупателем

и еще: проверьте в паспортном столе, если покупаете чью-нибудь квартиру сами, не был ли кто прописан здесь раньше? Бывают ситуации, когда человек находится в местах лишения свободы, а родственники тем временем продают квартиру, на которую он тоже имеет полное право. В таких случаях возникают судебные тяжбы, которые длятся очень долго.

СОВЕТЫ ПО ПРОДАЖЕ И ОБМЕНУ ЖИЛЬЯ

Старайтесь оформлять все сделки через риэлторские фирмы, имеющие соответствующие лицензии. Это потребует некоторых материальных затрат, но уменьшит вероятность быть обманутым.

Остерегайтесь «черных маклеров», которые дают объявления в газетах типа: «Срочно продам (куплю, обменяю) вашу квартиру (комнату). Анонимность и порядочность гарантируется».

Если посредник или ваш партнер по сделке предлагает вам чрезмерно льготные условия продажи (покупки, обмена), подумайте: что бы это значило? В таких делах подобный альтруизм не принят.


Бесплатная юридическая консультация:

Обязательно узнайте (через участкового, ЖЭК, соседей, врачей) не состоит ли «продавец» на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Иначе потом суд может признать сделку незаконной.

Не совершайте сделку с квартирами втайне от родственников. Наоборот, чем больше родных и близких об этом будут знать, тем лучше. Познакомьте покупателя с ними. На переговоры обязательно приглашайте знакомых.

Если у вас есть одинокие родственники: любители выпить, пожилые и т. п., помните, что рано или поздно они попадут в поле зрения преступников. Делайте соответствующие выводы.

При расчетах целесообразно пользоваться не наличными деньгами, а своим расчетным счетом.

Не передавайте посреднику даже на незначительное время свой паспорт. Мошенникам этого бывает достаточно, чтобы оформить все необходимые документы и продать квартиру без вашего ведома.

Бесплатная юридическая консультация:

© ПКФ «БАО», Редакция: А. Милюков

Бытует мнение, что на вторичном рынке жилья всегда рискует только покупатель. Он может заплатить деньги, а в результате получить квартиру со скрытыми дефектами или, например, с обременением, или соседи по лестничной клетке окажутся не совсем благополучными. Но продавцы квартир тоже рискуют: и своим имуществом, и деньгами. Рассмотрим самые главные проблемы, с которыми могут столкнуться продавцы недвижимости, а также способы решения этих проблем.

Доверяй, но проверяй

Как бы нелепо это не звучало, но самой ненадежной системой оплаты на вторичном рынке стала схема безналичных расчетов. Проблема упирается в простой вопрос: когда переводить денежные средства, после регистрации договора купли-продажи или до этого?

Закон требует производить оплату после регистрации договора, чтобы избежать возникновения залога. Но тогда продавец подвергается риску не получить причитающиеся ему деньги. На практике существует большое число примеров, когда денежные средства не доходят до продавцов недвижимости. Это происходит по разным причинам: отсутствие денег у покупателя при растрате или утере их в процессе оформления нужных документов, его наглости или жадности, а возможно, он просто передумал покупать именно эту квартиру.

Много месяцев, а быть может, не один год потратит продавец, чтобы получить деньги или вернуть обратно квартиру в ситуации уклонения покупателя от оплаты. А если покупателями стали профессиональные мошенники, шансы возвратить свое имущество будут приближены к нулю.


Бесплатная юридическая консультация:

Вот почему желательно проводить расчеты с помощью банковских ячеек, такой способ оплаты будет гарантией выполнения договора для обеих сторон.

Как не написать лишнего в документах

Многие люди не уделяют положенного внимания документам, подтверждающим передачу денег: передаточному акту, расписке, а также условиям договора купли-продажи, в которых оговаривается схема расчетов между сторонами. Продавцы напрасно считают, что это заботит только покупателей.

В договоре и передаточном акте часто указывается, что покупатель вносит оплату до регистрации этого договора, к примеру, в момент подписания, делается это во избежание возникновения залога на квартиру. Если же в последующем после регистрации договора стороны оформят еще и расписку о получении денег, будет считаться, что произошла двойная оплата: по передаточному акту и договору — в первый раз, по расписке — во второй.

Двойная оплата будет являться в данном случае неосновательным обогащением, а закон его не допускает. Следовательно, подобная ошибка продавца дает возможность недобросовестному покупателю обратиться в суд с требованием возврата излишне выплаченных им денег в сумме, указанной в расписке. И хотя деньги передавались продавцу только один раз, доказать это будет практически невозможно, и суд, скорее всего, поверит документам.

Нельзя отдавать в агентство недвижимости оригиналы документов

Частый промах продавцов заключается в том, что они обращаются не в те агентства, которые зарекомендовали себя на рынке, как настоящие профессионалы, а к тем риелторам, которые пообещали продать их имущество за большую стоимость. Владельцы квартир, не знающие рынок недвижимости и не имеющие опыта в продаже жилья, ошибочно предполагают, что лучшие риелторы — те, которые обещают продать имущество по самой высокой цене.


Бесплатная юридическая консультация:

Нужно помнить, что обещание продать квартиру по более высокой, чем рыночная, цене — это обман клиента в самом начале сотрудничества.

Завлекая продавцов жилья в свои агентства путем необоснованных заверений и обещаний, недобросовестные риелторы, как правило, стремятся получить в свое распоряжение оригиналы документов на квартиру.

При этом с клиентом подписывается договор, в соответствии с условиями которого собственник жилья обязуется не продавать его через другие агентства.

В результате продавец оказывается связанным кабальными условиями, он полностью зависит от данного агентства и не имеет никакой возможности отказаться от невыгодной сделки.

Если на показ квартиры приходят воры…

Мошенников, представившихся потенциальными покупателями жилья, интересует не сама недвижимость, а содержимое квартиры. Нужно насторожиться, если при осмотре такой «покупатель» обращает внимание не на состояние жилья, документы и вид из окна, а на находящуюся в комнатах обстановку.


Бесплатная юридическая консультация:

Продавцу необходимо проверять документы у лиц, которых он впустил в квартиру, и записывать паспортные данные. То же касается и сотрудников агентств недвижимости.

Перед самим показом квартиры стоит убрать документы и ценные вещи в надежное место, чтобы уменьшить риск ограбления или кражи имущества.

Недостатки жилья должны быть прописаны в договоре

Продавцу нужно непременно сообщить покупателям обо всех недостатках жилья, а самые существенные из них необходимо указать в договоре купли-продажи. Это даст возможность впоследствии избежать исков о возмещении убытков, причиненных покупкой некачественного помещения. Также это позволит снизить риск расторжения договора при наличии существенных недостатков жилья.

Существенными недостатками могут быть признаны: не работающая электропроводка, нарушения конструктивных составляющих после ремонта, незаконная перепланировка, наличие притязаний со стороны третьих лиц и т.п.

Будьте осторожны

Стоит быть осторожным в целом, продавая свою недвижимость. Ведь продажа квартиры за правильную цену, с гарантией получения денег и надлежащим оформлением документов — процедура сложная и не самая безопасная.


Бесплатная юридическая консультация:

Мало кто из продавцов задумывается об осторожности. А это становится поводом для обмана собственника жилья и недобросовестными покупателями, и профессиональными мошенниками, не говоря уже о сомнительных риелторских агентствах и «черных» маклерах. Нужно помнить об указанных рисках, это поможет продавцам сохранить свое имущество.

Если у вас есть вопросы, вы можете задать их здесь, мы обязательно на них ответим.

Статья из раздела Частые вопросы.

Любая сделка с недвижимостью, и в особенности купля-продажа, всегда связаны с определенным риском. Любой участник такой сделки рискует. Продавец боится что его обманет покупатель, покупатель не доверяет продавцу, ну а третья сторона (риелторы и другие профессионалы) рискуют своей репутацией.

Мошенничество с недвижимостью старо как мир. Наверное, оно возникло тогда, когда появилась первая недвижимость, появились те люди, что решили “нагреть руки” на данной собственности.


Бесплатная юридическая консультация:

Поэтому в сделках с недвижимостью стоит быть особо внимательными и бдительными, и при малейших своих подозрениях останавливать покупку-продажу, пока все не выясните до конца.

Мошенничество с недвижимостью со стороны продавца

Наиболее часто встречающийся вид мошенничества — это использование лже-документов. Создать полный комплект документов у профессиональных аферистов не составляет труда. Кроме того, мошенники часто пользуются услугами “нотариусов” нечистых на руку (причем, данный “специалист” может даже и не быть профессионалом в правовой сфере).

2) Дубликаты реальных документов

Получить дубликат документа также не составляет особого труда, а значит собрать полный пакет таких документов вполне можно. Аферисты действуют в таких случаях так: они собирают несколько комплектов документов, заключают несколько договоров на продажу (причем данные договоры вполне законны). Причем один договор продавец регистрирует сам (получи при этом всю положенную сумму), а остальные договоры регистрировать должны будут покупатели самостоятельно (при этом “продавец” получает только часть денег после нотариального оформления).


Бесплатная юридическая консультация:

3) Продажа одной квартиры под видом другой.

Такой вид мошенничества уже уходит в прошлое. Но суть его такова: покупателю показывают квартиру (вполне приличную, по хорошей цене), он ее покупает. Но когда он начинает пользоваться обнаруживается, что купили совсем другую квартиру. Обычно в таких случаях аферисты перевешивали номера квартир (и бывало даже таблички с улицами) и показывали покупателям. На самом деле показываемую квартиру никто не продает. Продают “плохую” квартиру по заявленному адресу.

Сейчас такую аферу можно раскрыть, если внимательно изучить документы БТИ, где указано фактическое состояние продаваемой недвижимости.

4) Продажа недвижимости под видом реального продавца.

Никогда не оставляйте свой паспорт и документы на квартиру, если Вы куда-то надолго отлучаетесь. Подделать паспорт легко, достаточно переклеить фотографию и… новый владелец жилья готов!

Воспользовавшись Вашим отсутствием аферисты вполне могут провести сделку по продаже недвижимости. Главное условие успешной мошеннической продажи квартиры здесь — не светить паспортом хозяина недвижимости.


Бесплатная юридическая консультация:

5) Занижение стоимости (якобы для снижения налогооблажения) продаваемого имущества

На деле это означает, что Вы покупаете квартиру по одной цене, а в документах пишется совсем другая цена. И в дальнейшем, продавец находит лазейку для расторжения сделки и возвращает Вам только ту сумму, которая указана в договоре.

6) Аннулирование сделки

Практически любая сделка с недвижимостью возвратна. В течении 3-х лет продавец (или тот кто претендует на недвижимость) через суд моет оспорить правомерность сделки.

Основанием для расторжения сделки может стать “невменяемость” продавца. Для этого ему достаточно лечь в больницу, пройти освидетельствование, которое признает его недееспособным или частично недееспособным. По закону, продавец в течении полугода может расторгнуть сделку, доказав, что он был невменяем. Нередко этим пользуются аферисты, ведь в стране достаточно много владельцев собственности с медицинскими диагнозами (например, шизофрения).


Бесплатная юридическая консультация:

Кроме того, продавец может вернуться в свое жилье, так как у него “изменились обстоятельства” и ему негде жить. При этом он утверждает, что сумму полученную за недвижимость он уже потратил, но готов возмещать со своей зарплаты. Никто не может запретить продавцу отдавать Ваши деньги таким образом, но на деле весь процесс возврата денег затянется на долгие десятилетия.

Претендовать на недвижимость могут и дети (даже уже выросшие), бывшие супруги (не согласные с сделкой), пропавшие родственники, бывшие заключенные, а также недееспособные лица, которые были прописаны в квартире и им негде жить… Для каждой такой категории граждан есть свою юридические лазейки по возврату недвижимости.

Мошенничество с недвижимостью со стороны покупателя

Покупатель тоже может обмануть. Причем он может отдать покупателю “куклу” вместо настоящих денег, а может затребовать вернуть задаток (причем в двойном размере).

Как вместо денег получить простые бумажки?


Бесплатная юридическая консультация:

При передаче наличных денег в момент сделки. Мало кто может похвастаться тем, что может определить хорошо сделанную фальшивку, от настоящих денег.

Безопаснее сделки, где фигурирует безналичный расчет, с фиксированным счетом. Не с ячейкой! В случае ячейки в банке не обязаны знать, что именно там хранится — деньги ли или же простые бумажки, изображающие дензнаки.

2) Аферы с задатком

продавец не успевает вовремя собрать все документы. В ответ покупатель требует возврата задатка, причем двукратного, либо нужно существенно снизить стоимость приобретаемой недвижимости. В договоре о задатке сроки были четко обговорены, и именно на этих сроках настаивали покупатели. Теперь же они настаивают на возврате денег, большей суммы, что выдавали.

Задаток первого покупателя перебивается большим задатком второго покупателя. Потом второй покупатель требует возврата своих денег, причем в двойном размере. Так как продавец уже нарушил условия сделки с первым покупателем. Мошенники могут также апеллировать судом, что дескать покупатель собирался продать квартиру сразу двум людям…


Бесплатная юридическая консультация:

Использование орфографических ошибок и описаний. Так к примеру если слово “задаток” заменить на “залог”, то сделка приобретает совершенно иной характер. Продавец становится должником, ведь залог говорит о том, что продавец должен покупателю некую сумму.

Мошенничество с недвижимостью со стороны третьих лиц (риелторов и других специалистов)

Мошенничество со стороны риелторов или агентств недвижимости более всех на-слуху, ведь как правило такие лица (организации) работают по-крупному. Но бывают случаи, когда обман не столь заметен, когда речь идет о небольших суммах (в таких случаях можно даже и не понять, что на самом деле Вас обманули)

Типичные схемы обмана и уловки по завлечению клиентов от риелторов и агентств недвижимости:

Назвать продавцу заведомо завышенную стоимость продаваемой недвижимости. Здесь работает психологический момент — любой продавец заинтересован в большей выгоде. Агенты же, действительно выставляют объект по завышенной стоимости, но спустя какое-то время просят продавца снизить цену, чтобы нашлись покупатели. И продавец вынужден ставить уже заниженную стоимость, и при этом он продолжает сотрудничать с агентами, которые первоначально говорили о том, что недвижимость стоит намного выше, чем он рассчитывает.


Бесплатная юридическая консультация:

Забрать оригиналы документов. При заключении договора с фирмой продавец обязуется отдать оригиналы документов. И фактически он уже не может сменить фирму, ведь документы находятся не у него на руках.

Обман и продавца и покупателя. Особенно актуален он был в8 годах.

Допустим на недвижимость нашелся покупатель. Он даже внес задаток. И тут риелтор говорит, что цены на недвижимость возросли и теперь нужно будет оплатить большую сумму. Покупатель понимает, что если откажется от покупки, то может потерять данную недвижимость, а пока он будет искать нечто подобное на рынке, то цены могут еще подрасти… В итоге он отдает большую стоимость за недвижимость. Но об этом не знает продавец. Ему на руки отдают ту сумму, которая была определена изначально. А теперь догадайтесь, у кого остается разница?

Очень часто при заключении договоров фирмы требуют некоторую сумму — так называемые “гарантийные обязательства”. И здесь нужно быть предельно внимательными при заключении договоров.

Зачастую в договорах указываются такие условия, что вернуть “гарантийку” не представляется возможным.


Бесплатная юридическая консультация:

Мошенничество, которое точно попадает под одноименную статью. Черные риелторы предоставляют в качестве продавца лицо, которое в действительности им являться не может (например, лженаследник, человек который без вести пропал, и другие категории лиц). Сюда же можно отнести и ситуации, когда продавцы и “риелторы” работают заодно.

Как обезопасить сделки-купли продажи. Советы для покупателя, которые не будут лишними.

Опасайтесь людей, которые хотят сделать сделку быстро, в обход всех процедур.

Проверяйте все, что можете проверить. Если Вам рекомендуют какую-то фирму, не спешите идти туда, наведите справки о ней. Будет просто замечательно, если Вы “в живую” пообщаетесь с клиентами данной фирмы. Не лишней будет юридическая проверка всех документов.

Попросите продавца выселить всех жильцов, до оформления сделки-купли продажи.

Пораспрашивайте соседей о той недвижимости, что Вы собираетесь купить. Кто в ней живет. Как часто меняются хозяева. Часто ли там появлялся местный участковый…

Пусть продавец оплатит все коммунальные услуги, абонентские платы. Не лишним также будет попросить у продавца справку о данных выплатах.

Не помешают справки психоневралогического и наркологогического диспансеров на всех собственников недвижимости.

Поинтересуйтесь, нет ли у продавца несовершеннолетних детей, не живут ли в квартире родственники с детьми.

Узнайте, не делалась ли в квартире перепланировка и узаконена ли она.

Не оставляйте всех документов (паспортов, свидетельств …) у третьих лиц.

Будьте осторожны с использованием в договорах заведомо заниженных цен.

При передаче денег позаботьтесь о том, чтобы были свидетели (например, родственники), которые в случае чего смогут засвительствовать в Вашу пользу.

Приобретя жилье сразу же постарайтесь занять его: смените замки. Добейтесь окончательной выписки нежелательных жильцов.

Мошенничества с куплей-продажей недвижимости, к сожалению, не редки. Однако, большинство сделок все же проходит в рамках закона. Поэтому, решившись приобрести/продать недвижимость, Вы рискуете. Но этот риск вполне оправдан. Проявляйте бдительность (и можно сказать даже паранойю) и будьте на чеку. И в случае малейших подозрений останавливайте сделку (до тех пор, пока все сомнения не решаться).

Автор: Анна Кондаурова

Темы: Мошенничество, Купля-продажа, Недвижимость, Сделки с недвижимостью, Покупка недвижимости, Покупка квартиры, Продажа квартиры, Продажа земельных участков, Риелторские услуги, Риелтор, Агенство недвижимости

Цикл статей «Вся правда о риэлторах»

На этой странице мы разместили статьи, написанные Генеральным директором нашей компании Олегом Самойловым для постоянной рубрики «Вся правда о риэлторах», которую он ведет на страницах интернет-журнала «Собственник».

Мы знаем, что эти статьи вызывают раздражение у многих риэлторов. Потому, что они узнают в них себя, а это зачастую бывает не слишком приятно.

Что ж, каждый вправе делать свой выбор: тот, кто узнал себя в статьях, может изменить свое отношение к собственной работе. Или – не изменить и продолжить в том же духе.

И в этом случае внимательно читать эти статьи стоит потребителям.

Что толку клиентам от этих статей? Мы надеемся, что их изучение позволит узнать «обратную сторону» риэлторских услуг: понять как обманывают риэлторы, где ленятся, а где недобросовестно выполняют свои обязанности. И на основе этих знаний избежать многих недоразумений, периодически встречающихся при взаимодействии с риэлторами. Ведь, как говорили древние: «предупрежден – значит вооружен».

Есть и еще один вопрос: а нам зачем публиковать эти статьи? Ведь мы же сами риэлторы! Ответ несложен: мы искренне стремимся к тому, чтобы риэлторская услуга несла потребителю пользу. И мы убеждены, что честный профессионал всегда заработает больше нечестного.

И еще – мы уважаем наших клиентов и хотим, чтобы они уважали нас.

Поэтому к нашей деятельности те методы, которые описаны в статьях, не имеют никакого отношения.

Честный риэлторский отъем денег, или воздух по сходной цене

Времена, когда информация о продаваемых квартирах была тайной за семью печатями, давно прошли. Сегодня обычному нериэлтору, обладающему минимальной компьютерной грамотностью, вполне доступны специализированные сайты, базы данных, электронные версии рекламных изданий, доски объявлений и прочие информационные блага.

Источник: http://gragdanskii-advokat.ru/%D0%BE%D0%B1%D0%BC%D0%B0%D0%BD-%D0%BF%D1%80%D0%B8-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B6%D0%B5-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%8B/

Надежные способы продать квартиру, чтобы избежать обмана мошенников

Как правильно продать квартиру, чтобы не обманули, таким вопросом задаются все граждане, решившие продать свою недвижимость. Обман при заключении сделок купли-продажи недвижимости нередкость, и в силу того, что сумма в таких договорах обычно фигурирует достаточно крупная, афера может быть тщательно подготовлена.

Самостоятельная продажа квартиры

Как правильно продать квартиру самостоятельно, чтобы не обманули? Когда нет желания или средств, чтобы обратиться в риелторскую фирму, можно продать квартиру или иное жилое помещение самому. К этому делу нужно подойти грамотно, и быть готовым изучать законодательство.

Продавать квартиру владельцу, без помощи людей, которые имеют опыт в данной сфере и знают многие уловки мошенников, трудно. Но есть и плюсы, среди них:

  • возможность контролировать процесс продажи на любой стадии;
  • экономия денег, которые пришлось бы заплатить за услуги специалиста;
  • после удачной продажи квартиры у гражданина появится опыт в таком деле, который поможет ему в дальнейшем в подобных ситуациях.

Несмотря на наличие плюсов, минусов для неподготовленного человека, все же больше. Поэтому для самостоятельной продажи необходимо тщательно подготовиться. Также нужно учитывать и тот момент, что это будет занимать много времени и потребует от лица правовых знаний в такой области, хотя бы в минимальном размере.

Можно также попробовать обратиться к знакомым, которые недавно занимались продажей жилого помещения. Следует также узнать о случаях мошенничества за последнее время, которые произошли в регионе нахождения продаваемой квартиры. В этом смогут помочь печатные издания и новостные программы.

Основные этапы продажи квартиры:

  • подготовка объекта и сбор обязательной документации;
  • поиск покупателя;
  • предварительный договор и расчет за недвижимость;
  • заключение договора и его регистрация.

На каждом из этапов совершения продажи недвижимости необходимо следовать нормам закона и проявлять осторожность, чтобы вас никто не обманул. Следование этим правилам поможет без лишних трудностей продать имущество и не остаться без денежных средств.

Подготовка объекта

Как правильно продать квартиру? Первое, что необходимо сделать владельцу квартиры, это подготовить недвижимый объект к продаже. Это значит, что квартиру нужно не только привести в хорошее внешнее состояние, но и проверить некоторые моменты, касающиеся ее. К ним можно отнести:

  • отсутствие задолженности по коммунальным платежам – если в дальнейшем выяснится, что долг есть, то этап регистрации такой договор не пройдет;
  • желание других собственников квартиры ее приобрести (если они имеются) – у них по закону есть право преемства в покупке остальной части квартиры.

Подготовка документов по продаваемой квартире является одним из важных этапов в процессе продажи недвижимого имущества. Именно правильность сбора пакета бумаг сможет повлиять в дальнейшем на быстроту оформления и регистрации сделки. Если документы будут подготовлены небрежно, некоторые будут отсутствовать или возникнет другая проблема, то придется собирать и подавать их заново.

Важно! При подготовке необходимо учесть сроки выдачи бумаг органами, а также сроки их действия. Нецелесообразно брать сначала документ, который действует не больше месяца, а потом получать бумагу со сроком действия в три месяца, лучше сделать наоборот.

Поэтому стоит сначала составить список документов и обозначить, какие из них необходимо получить в первую очередь, а какие в последнюю очередь.

Перед подачей их в регистрирующий орган нужно тщательно проверить их на правильность заполнения. Договор купли-продажи должен содержать точно такие же данные о жилом помещении, которые указаны в технических бумагах на нее. В случае ошибки, в регистрации специалистом будет отказано.

Необходимые документы

Все бумаги нужно заполнить без ошибок, разборчивым почерком и без помарок. В обязательном порядке должны быть указаны только достоверные сведения.

Документы, которые необходимы для продажи квартиры:

  1. Свидетельство о праве собственности на недвижимый объект.
  2. Паспорт каждого из граждан, который является участником сделки.
  3. Технические бумаги на квартиру.
  4. Выписка из домовой книги, содержащая сведения о лицах, которые прописаны в жилом помещении. Именно ее не имеет смысла заказывать заранее, так как она имеет короткий срок действия. Ее рекомендуется брать незадолго до регистрации сделки.
  5. Бумага об отсутствии задолженности за помещение.
  6. Свидетельство о появлении детей на свет – когда они есть.
  7. Свидетельство о заключении брака и письменное согласие на совершение продажи от супруга, заверенное у нотариуса – если продавец состоит в официально зарегистрированном браке.
  8. Разрешение от работника органов опеки и попечительства – если владельцем или одним из них является несовершеннолетнее лицо.

Могут потребоваться и иные документы, в зависимости от конкретных условий. Более точный список документов в определенной ситуации может быть уточнен у работника органа Росреестра. Покупать квартиру всегда проще, если из нее уже выписаны все зарегистрированные лица, поэтому нужно заняться выпиской всех из продаваемого жилья. Их в любом случае придется выписывать, поэтому лучше это сделать заранее.

Поиск покупателя и предварительный договор

Для поиска покупателей необходимо подать объявление о продаже квартиры. Это можно сделать:

  • обратившись в местную газету;
  • поместив объявление на сайте в интернете;
  • развесив распечатанные объявления по району или городу.

После того, как потенциальный покупатель был найден, нужно обсудить вопросы по квартире. Отвечать на все вопросы потенциально будущего владельца нужно честно, не утаивая важные детали. Ни в коем случае нельзя выставлять квартиру только в положительном свете, все негативные нюансы должны быть озвучены.

Далее стороны обсуждают необходимость и возможность заключения предварительного договора, который будет регулировать продажу имущества. Этот документ дает гарантию того, что потенциальный хозяин не поменяет свое решение и купит квартиру. Для покупателя это является гарантией, чтобы недвижимость не купили иные лица, пока он готовится к покупке.

В предварительном договоре также указывается факт передачи аванса или задатка от покупателя к продавцу. Именно на денежных обязательствах, после этого момента, будет держаться заключенный договор. В случае, когда одна из сторон нарушит предварительную договоренность, последуют определенные последствия, которые будут иметь материальный характер.

Вместо предварительного договора может быть заключено соглашение о внесении аванса или задатка. Между этими двумя понятиями имеется существенная разница, которую обязательно нужно учесть. Например, при несовершении дальнейшей покупки недвижимости по вине покупателя, внесенные денежные средства по задатку, остаются у продавца.

Эти документы могут быть заключены в произвольной форме, но обязательно должны содержать основную информацию о сторонах, которые ее заключают. Также должен быть указан предмет, в отношении которого заключается предварительный договор, и сумма внесенного аванса или задатка.

Расчет и регистрация договора

Расчет при подписании договора купли-продажи может быть произведен в момент заключения договора или при подписании акта приема-передачи недвижимого имущества. Оплата может производиться в безналичном виде и в наличном. Продавцу стоит внимательно рассмотреть форму передачи денежных средств и обдумать, какая именно будет безопаснее конкретно для него.

Как безопасно получить оплату за проданную квартиру? При самостоятельной продаже жилого помещения будет безопаснее воспользоваться банковской ячейкой для передачи денежных средств. Именно такой способ становится наиболее популярным, он может служить гарантией получения денег для продавца, а также приобретения права собственности новым владельцем.

Договор купли-продажи недвижимости нужно заключать в письменной форме, также он обязательно заверяется у нотариуса. В случае с самостоятельной продажей, а также за неимением опыты продажи недвижимого имущества, лучше доверить составление такого договора нотариусу или записаться на консультацию, где можно будет задать все интересующие вопросы по документу.

В таком договоре обязательно должны быть:

  • реквизиты участников сделки;
  • стоимость продаваемой квартиры;
  • адрес, по которому располагается недвижимое имущество, и его характеристики (согласно технической документации);
  • метод и время, когда деньги должны быть переданы продавцу;
  • срок, в который покупатель должен получить квартиру;
  • распределение денежных средств на оформление совершаемой сделки;
  • порядок подписания акта приема-передачи.

После того, как договор будет проверен и подписан сторонами, сделку необходимо зарегистрировать. После того, как будет проведена проверка поданных документов сотрудником Росреестра, и сделка будет зарегистрирована, можно приступать к расчету и передаче имущества.

Передача недвижимости будет осуществляться на основании подписания документа передачи объекта новому хозяину. Такая бумага составляется в двух экземплярах и остается у каждой из сторон сделки.

Обман при расчете через банковскую ячейку

При продаже квартиры для продавца моментом обмана может быть именно передача денежных средств за проданное имущество. Аренда банковской ячейки в банке для передачи денег за квартиру, на данный момент, является наиболее безопасным для всех сторон сделки.

Но, чтобы быть полностью уверенным в безопасности, нужно обязательно иметь представление о таком способе оплаты по договору купли-продажи. Аккуратным нужно быть:

  1. При закладке денежных средств. Банки предоставляют право самостоятельной проверки купюр стороной и предлагают возможность воспользоваться услугами кассира. Лучше воспользоваться услугами специалиста, даже, несмотря на то, что за это нужно будет заплатить. Потерять, в случае неподлинности купюр, продавец может намного больше.

Если возможности нанять кассира на проверку денег нет, то можно воспользоваться специальной машинкой для проверки купюр, которую банк должен предложить клиенту.

  1. Обозначить в договоре аренды, когда именно и при каких условиях заканчивается доступ к ячейке покупателя и разрешается доступ продавцу. Соблюдение этих сроков является гарантией сохранения денег от мошеннических действий.
  2. Фальшивая доверенность. В соглашении о пользовании банковской ячейкой лучше указывать только те стороны, которые являются продавцом и покупателем по договору. Если участвует доверенное лицо, то необходимо тщательно проверить подлинность доверенности и ее сроки действия.

При пользовании таким методом обязательно подписывается соглашение о пользовании ячейкой. Именно оно и регулирует доступ и иные условия совершения действий по отношению к содержимому ячейки.

Обман при продаже квартиры

Для продавца самым опасным моментом при заключении сделки является передача денежных средств. Поэтому нужно быть осторожнее именно на этом этапе. Например, при пользовании ячейкой у продавца есть около 10 дней для того, чтобы забрать деньги. Лучше никому не сообщать, когда и куда вы идете, если вы планируете забрать деньги наличкой. Банки предоставляют возможность перевода денег на банковский счет лица.

Важные моменты, на которые нужно обратить внимание:

  • Узнайте, как можно больше информации о гражданине, с которым планируете подписывать договор;
  • если есть сомнения в платежеспособности покупателя и в его честности, то лучше не терять время, а продолжить поиски будущего владельца квартиры;
  • если вы думаете, что гражданин вас обманывает на любом этапе сделки, не торопитесь, подумайте несколько дней, если есть возможность, возьмите консультацию юриста;
  • когда от лица покупателя выступает представитель, нужно тщательно изучить представленную им доверенность;
  • необходимо внимательно просматривать все документы, которые показывает покупатель.

При решении самостоятельно продавать свою квартиру, нужно быть готовым к трудностям и быть аккуратнее. Нужно понимать, что в случае недобросовестного отношения можно быть обманутым на крупную сумму денег. Если есть возможность, то нужно взять консультацию у опытного юриста перед тем, как начинать процедуру продажи.

Источник: http://kvadmetry.ru/prodazha/kvartiry-kak-prodat-chtoby-ne-obmanuli.html

Подробная инструкция: как продать квартиру в 2018 году

Пошаговая инструкция для тех, кто хочет продать квартиру правильно, быстро и за большие деньги.

Шаг 1. Решите, как будете продавать: с риелтором или самостоятельно

Риелтор, как правило, продает квартиру быстрее собственника. Он поможет с документами, найдет покупателей и организует просмотры. Риелтор сэкономит вам время, силы и убережет от дорогостоящих ошибок. За свои услуги возьмет 2-4% от стоимости квартиры.

Агентства недвижимости сделают для вас еще больше. Они обойдутся чуть дороже, зато возьмут на себя абсолютно всё: оценку, подготовку документов, сопровождение. Вы получите услуги сразу всех нужных специалистов: риэлторов, оценщиков, юристов.

Агентства недвижимости незаменимы, если у вас сложная сделка. Легко продать квартиру, если вы ее первый единственный собственник, а покупатель платит сразу. А если объект в ипотеке, под залогом или в долевой собственности? Желание сэкономить может привести к большим потерям. Например, при продаже квартиры в долевой собственности другие собственники должны документально отказаться от своей доли. Если этого не сделать, сделку могут аннулировать. Рядовой продавец может этого не знать.

Еще есть альтернативные сделки — это когда собственник продает одну квартиру, чтобы купить другую. В такой цепочке может быть сразу до 10 квартир: например, кто-то продает новую однушку и унаследованную двушку, чтобы потом купить трешку в центре. Денег ему не хватает, поэтому он берет ипотеку. Покупатели однушки и двушки тоже продают свои квартиры, чтобы купить новые. В результате в сделке участвуют больше 10 человек — без помощи профессионалов правильно оформить такую сделку почти невозможно. Чтобы вас не обманули, нужны юридические знания и опыт работы в сфере недвижимости.

Если вам не нужен полный набор услуг агентства, можете обратиться к нему лишь на конкретном этапе сделки. Например, проверить документы, составить договор, найти покупателей или попросить совет у риэлтора. Так вы будете уверены в юридической чистоте сделки, но сэкономите 1-2% от стоимости квартиры.

Если решитесь на самостоятельную продажу, сэкономите деньги, но придется повозиться с документами, показами и взять на себя риски неправильного оформления документов. Продажа квартиры при этом может затянуться на месяцы.

Помните, что ошибки в сделках с недвижимостью обойдутся слишком дорого — сделку могут признать недействительной. Обязательно перестраховывайтесь и показывайте документы юристу или риэлтору хотя бы перед их подписанием.

Если у вас нет времени на сбор и подачу документов, подпишите нотариально заверенную доверенность на представление собственника во всех инстанциях без права продажи. Указанный в ней человек, например, агент или супруг, сможет сделать все сам. Подписать договор купли-продажи лучше лично — так надежнее.

Шаг 2. Оцените квартиру

Стоимость одной и той же квартиры может варьироваться в пределах 10-20% — это сотни тысяч и миллионы рублей. На стоимость влияют: планировка, метраж, размер кухни, тип дома и год постройки, состояние квартиры и ремонт, придомовая территория, район, инфраструктура.

Поставьте адекватную цену, которая устроит вас и покупателя. Критерий правильной цены — количество звонков. Чем их больше, тем привлекательнее для покупателей цена, которую вы поставили. Если звонят по десять раз в день, немного повысьте цену. Если за пару дней ни одного звонка, чуть опустите.

Чтобы оценить квартиру, узнайте сколько стоят квартиры как ваша, в идеале в том же доме или районе. Посчитайте среднюю стоимость и ориентируйтесь на нее.

Если хотите продать подороже, поставьте комфортную для себя цену и ждите своего покупателя. Но помните: это может затянуться на несколько месяцев или даже лет.

Если хотите продать побыстрее, понизьте цену на 10-15% ниже средней.

Чтобы не ошибиться со стоимостью квартиры, воспользуйтесь услугами профессионального оценщика. Они стоят от трех до пяти тысяч рублей, в зависимости от региона. За эти деньги оценщик учтет средние цены на квартиры, ваши затраты на покупку и ремонт, налоги, уровень инфляции и амортизацию — и назначит наиболее справедливую цену. Справка оценщика может пригодиться людям, которые покупают квартиру в ипотеку.

Шаг 3. Подготовьте квартиру к продаже

Чтобы удачно продать квартиру, сделайте так, чтобы она понравилась покупателям.

Уберитесь в подъезде. Наши агенты часто замечают, что клиент настраивается на восприятие квартиры еще в подъезде и коридоре. Хорошо, если в них светло, чисто, а лифт в исправном состоянии. Тогда покупатель понимает, что в доме живут адекватные люди.

Но если в подъезде темно, дурно пахнет и все стену расписаны матом, покупатель заранее настраивается против квартиры. Даже если у вас дорогой ремонт и вы готовы сбросить миллион, никто не захочет жить рядом с некультурными людьми, которые мусорят.

Поэтому мы советуем заранее прибраться в подъезде. Если он в плохом состоянии, не лишним будет побелить и покрасить стены. Такой ремонт обойдется в несколько тысяч рублей, но поможет продать квартиру быстрее.

Избавьтесь от лишнего в квартире. Люди покупают квадратные метры, а не старую мебель и хлам. Чем больше в квартире вещей, тем она кажется меньше. Поэтому лучше всего продаются пустые квартиры.

Вынесите из квартиры все ненужные покупателям вещи: старую мебель, ковры, сувениры, книги, лыжи, покрышки и коллекцию магнитов на холодильнике. Продайте это на Авито, отдайте соседям, друзьям или благотворительным организациям, а откровенный хлам безжалостно выбросите.

Наведите порядок. Сделайте генеральную уборку: выбейте ковры, отмойте стекла и зеркала, протрите пыль, избавьтесь от старых пятен, очистите сантехнику. Чем ярче все блестит, тем лучше.

Источник: http://j.etagi.com/stati/instrukcii/kak-prodat-kvartiru/

Как продать квартиру: подробная инструкция

Вы можете продать квартиру самостоятельно, а можете обратиться к риелтору. В любом случае Лайфхакер поможет сделать всё правильно и не потерять деньги.

Как продавать: самостоятельно или с помощью риелтора

У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. При самостоятельной продаже вы потратите много сил и времени, в том числе на урегулирование юридических вопросов, но сэкономите на комиссии посреднику.

Продать квартиру с помощью риелтора проще. Всё, что вам нужно будет сделать, — это найти посредника, присутствовать при просмотрах квартиры (желательно, но не обязательно, если вы, например, находитесь в другом городе) и при заключении договора купли-продажи. Но за помощь придётся заплатить специалисту 2–6% от стоимости объекта недвижимости.

Как выбрать риелтора

Управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate Денис Румянцев советует при выборе риелтора обращать внимание на его компетентность, а не на время работы на рынке.

Посредник должен обладать техническими, экономическими, юридическими знаниями и быть оценщиком, инженером, юристом, брокером, психологом, продавцом, маркетологом, фотографом в одном лице.

Чтобы убедиться в компетентности риелтора, можно попросить его предъявить документы, подтверждающие его знания: дипломы, аттестаты и сертификаты. Маркером профпригодности будет и членство в профессиональных сообществах, например в Российской гильдии риелторов.

Обязательно спросите, за счёт чего можно продать квартиру в интересующие сроки и по максимально возможной цене. Попросите рассказать о личных успехах продаж в вашем районе. Важно также найти «своего» человека, с которым было бы комфортно, приятно и легко работать и общаться.

Как продать квартиру без посредников

1. Как оценить недвижимость

Правильная оценка позволит продать квартиру быстро и при этом не потерять в деньгах. По словам Дениса Румянцева, средние цены можно узнать на сайте Федеральной службы государственной статистики. Но этот портал не является истиной в последней инстанции, так как стоимость конкретной квартиры складывается из нескольких факторов. На цену влияет:

  1. Количество комнат.
  2. Площадь квартиры.
  3. Планировка: изолированные комнаты ценятся выше, чем смежные.
  4. Прилегающая территория, инфраструктура: парковка и детская площадка во дворе или рядом, продуктовые магазины, школы и детсады в шаговой доступности позволят продать квартиру дороже.
  5. Этаж, на котором находится квартира: чем выше, тем лучше.
  6. Наличие балкона или лоджии.
  7. Район: учитываются близость к центру и остановкам общественного транспорта, наличие рядом парков и зон отдыха и так далее.
  8. Размер коммунальных платежей.

Чтобы самостоятельно установить цену квартиры, надо найти на рынке максимально похожие объекты. Используйте все доступные источники: сайты с объявлениями, журналы о продаже недвижимости и так далее.

Средняя цена за аналогичную квартиру и будет той, что вы ищете. Её можно немного повысить, если вы готовы ждать сделки продолжительное время, или чуть уменьшить, если продать недвижимость нужно срочно.

На объект, стоимость которого выше рыночной на 15%, приходится до 10% всех возможных покупателей, на 10% — треть. Правильно оценённая недвижимость привлечёт 60% потенциальных клиентов.

2. Какие документы нужны для продажи квартиры

Для заключения сделки о купле-продаже недвижимости продавец должен иметь на руках:

  • паспорт;
  • свидетельство о праве собственности;
  • кадастровый паспорт на квартиру из БТИ;
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости (брать нужно в территориальном отделении Росреестра, или на сайте ведомства, или в МФЦ);
  • выписку из домовой книги о числе зарегистрированных в квартире лиц (отправляйтесь в УК, ТСЖ, ЖСК или МФЦ);
  • справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (ТСЖ, ЖСК, УК, ЖЭК или Единый информационно-расчётный центр);
  • справку о законности перепланировки, если она была проведена (БТИ);
  • нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости, если она была куплена в браке;
  • разрешение органов опеки на продажу квартиры, если её собственником является несовершеннолетний.

3. Как рекламировать квартиру

Чтобы привлечь потенциальных покупателей, нужно грамотно составить и разместить объявление о продаже квартиры.

Сделайте качественные фотографии

Недостаточно походя сфотографировать квартиру на телефон. Подготовьте свою жилплощадь к съёмке. Уберите из кадра всё лишнее, ветхое, слишком бытовое, неприятное глазу. Вытрите пыль, отмойте сантехнику, аккуратно поставьте обувь у порога, разберите тюбики и баночки на открытых полках. Добавьте элементы уюта: букет цветов на кухонный стол, декоративные подушки на диван.

Съёмку лучше провести в солнечный день.

Напишите привлекающий внимание текст

Составьте подробное объявление с указанием всех достоинств квартиры. Первая часть текста должна содержать технические характеристики: этажность дома, количество комнат, наличие лоджии и так далее.

Подумайте о преимуществах квартиры, которые не имеют значения для вас, но могут быть интересны покупателю. Например, бездетным не важно наличие рядом детских садов и школ, но близость к учреждениям образования — преимущество для большой семьи.

Разместите объявление

Подберите площадки для рекламы своей квартиры. Среди универсальных сайтов для продажи недвижимости в России — Avito, Domofond, «Яндекс.Недвижимость». В вашем городе могут существовать локальные площадки для размещения объявлений.

Не игнорируйте социальные сети. Разместите объявление о продаже квартиры на своей странице и попросите знакомых поделиться им.

4. Как показывать квартиру и вести переговоры с покупателем

Подготовьтесь к встрече

Перед демонстрацией объекта недвижимости потенциальным покупателям нужно привести в порядок не только квартиру, но и подъезд. Вкрутите яркие лампочки на лестничной клетке, помойте или хотя бы подметите её.

Дома подклейте отошедшие от стены обои, вымойте окна, прочистите сливы, чтобы не было неприятного запаха, приберитесь. Можно перед встречей с покупателем испечь пирог: есть его не обязательно, но запах свежей выпечки создаст приятное ощущение у посетителя.

Ваша задача — создать вау-эффект при любом контакте потенциального покупателя с вами и вашим объектом.

Правильно разговаривайте с покупателями

Вы хорошо знаете не только достоинства, но и недостатки квартиры. Посмотрите на неё глазами покупателя и подумайте, какие вопросы он может задать, что вызовет его недовольство. Составьте список аргументов, которые склонят пришедшего на вашу сторону.

Потенциальный покупатель, скорее всего, будет торговаться. Особенно если на встречу пришёл перекупщик, который заинтересован в том, чтобы максимально сбить цену. Определитесь заранее, до какой стоимости вы готовы опуститься. Покупатель может приводить различные (в том числе и несуществующие) аргументы, почему вы должны продать квартиру дешевле. Не поддавайтесь психологическому давлению, смотрите на ситуацию трезво, отстаивайте свою цену.

5. Как заключать договоры задатка и купли-продажи

Договор задатка

Это документ, который подтверждает серьёзность намерений обеих сторон. Покупатель заявляет о желании купить объект недвижимости и передаёт продавцу определённую сумму (обычно 2–5% от итоговой стоимости квартиры). Владелец квартиры, в свою очередь, обязуется продать её именно этому клиенту по оговорённой цене.

Договор предусматривает санкции в случае отказа от сделки для обоих участников. Если покупатель передумает, продавец оставляет деньги себе. Если владелец недвижимости не захочет продавать квартиру, он возмещает задаток в двойном размере.

Договор купли-продажи

Перед сделкой продавец должен подготовить пакет документов на недвижимость и выписать всех зарегистрированных в квартире жильцов.

Договор купли-продажи обычно оформляется у нотариуса. Подписывается он после того, как вы получите деньги за квартиру и напишете расписку, что покупатель рассчитался с вами.

После подписания договора нужно сдать документы на регистрацию перехода права собственности на недвижимость в территориальный орган Росреестра. Госпошлина за фиксацию сделки составитрублей.

6. Как передавать деньги

Через банковские ячейки

Покупатель арендует сейф в депозитарии банка и заключает с учреждением договор, в котором прописываются условия доступа к ячейке бывшего владельца квартиры. Например, наличие договора купли-продажи.

Продавец, в свою очередь, арендует сейф, куда кладёт расписку о получении денег. Покупатель сможет забрать её после заключения сделки на условиях, прописанных в договоре аренды ячейки. Например, опять же при наличии договора купли-продажи.

При заполнении ячеек должны присутствовать оба участника сделки. Так продавец сможет пересчитать деньги, а покупатель — убедиться, что расписка на месте.

Через депозит нотариуса

Нотариус может провести сделку через свой счёт: забрать деньги у покупателя и передать их продавцу. Но в услугу, скорее всего, будет включена комиссия банка, размер которой зависит исключительно от аппетитов учреждения.

Передача наличными

Можно без фокусов обменять деньги на расписку об их получении. В этом случае стоит пересчитать их, рассмотрев каждую купюру на предмет подлинности. Сделку лучше проводить под камерами или при свидетелях (например, в кабинете нотариуса).

Разумеется, не стоит распространяться о том, где и когда вы получите крупную сумму денег, чтобы безопасно донести её до дома или банка.

7. Как передать квартиру новому владельцу

В день сдачи документов в Росреестр продавец передаёт покупателю ключи от квартиры. Стороны подписывают акт приёма-передачи объекта недвижимости, который подтверждает, что покупатель оставил квартиру в надлежащем виде.

Как избежать мошенничества

При сделках с недвижимостью наиболее уязвимым звеном является покупатель. Но и продавцу есть на что обратить внимание:

  1. Передача денег должна состояться до подписания договора купли-продажи. Иначе продавец рискует остаться без платы за недвижимость: сделка уже заключена и у покупателя нет оснований торопиться с расчётом. Если вы имеете дело с мошенником, он может быстро продать квартиру и исчезнуть уже с двойной порцией денег: вашей и нового покупателя.
  2. Не передавайте оригиналы документов до завершения сделки ни покупателям, ни риелтору. Иначе квартиру могут продать без вашего ведома.

Источник: http://lifehacker.ru/kak-prodat-kvartiru/