keyboard_arrow_right
keyboard_arrow_right
Является ли фундамент объектом незавершенного строительства
ЖКХ

Является ли фундамент объектом незавершенного строительства

Что является объектом незавершенного строительства


Бесплатная юридическая консультация:

Подборка наиболее важных документов по запросу Что является объектом незавершенного строительства (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Оглавление:

Нормативные акты: Что является объектом незавершенного строительства

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Что является объектом незавершенного строительства

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Формы документов: Что является объектом незавершенного строительства

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Источник: http://www.consultant.ru/law/podborki/chto_yavlyaetsya_obektom_nezavershennogo_stroitelstva/


Бесплатная юридическая консультация:

Признаётся ли объектом незавершённого строительства фундамент жилого дома?

Здравствуйте! Вопрос у меня такой. Принято считать недостроенный дом недвижимостью. А недостроенный дом без крыши? Является ли недвижимостью её основа, т.е. фундамент (размером 10 на 10) состоящий из строительных-бетонных блоков (№ 4) выложенный в 2ряда и возведённая на нём кладка в количестве 5 рядов и стоящих на нем плит перекрытия (не по всему периметру, всего 3 шт)?

Ответы (2)

Для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом необходимо наличие одновременно следующих условий:

1. Он должен быть неразрывно связан с землей, и его перемещение без несоразмерного ущерба назначению не может быть осуществлено.

2. Он не должен являться предметом действующего договора строительного подряда. Не завершенный строительством объект, являющийся предметом действующего договора строительного подряда, не может быть объектом вещных прав, а только объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда, и замена сторон этого обязательства возможна лишь по правилам уступки права требования и перевода долга по обязательствам. Возможность отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимым объектам вещных прав при условии прекращения договора строительного подряда является официальной позицией судебной практики.

3. Лицу, которое в силу п.1 ст.218 ГК РФ приобретает право собственности на создаваемый объект, необходимо до завершения его создания совершить сделку с объектом незавершенного строительства. Это указание, отнюдь не исключает возможности государственной регистрации права собственности на незаконченный строительством объект и вне зависимости от совершения сделок, направленных как на отчуждение соответствующего права собственности, так и на его обременение (например, при ипотеке). Вместе с тем в последнее время в научной литературе все чаще встречается точка зрения о том, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом вполне достаточно первого названного условия, которое отличается своей объективностью и законодательно закреплено в п.1 ст.130 ГК РФ. Что же касается второго и третьего условий, указанных выше, то они в большей степени оказывают свое влияние на возможность приобретения права собственности на объект незавершенного строительства и его государственной регистрации. Таким образом, для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом достаточно наличия у последнего критерия, предусмотренного п.1 ст. 130 ГК РФ, вне зависимости от того, является ли данный объект в этот момент предметом действующего договора строительного подряда.


Бесплатная юридическая консультация:

Является ли фундамент объектом незавершенного строительства

23 июня 2015г. Верховный суд РФ принял важное по своему значению Постановление из которого следует, два существенных для будущих владельцев недвижимого имущества вывода:

Фундамент можно регистрировать в ЕГРП

Объект незавершенного строительства может быть признан недвижимым имуществом даже на стадии строительства фундамента (правда необходимо чтобы он был полностью готов). Следовательно фундамент можно продавать и дарить .т.е отчуждать любым не противоречащим законом способом. Из этого следует второй важный вывод

Банкротство, ликвидация, исчезновение Застройщика не может лишать Дольщика права собственности на тот объект, который готов к моменту ликвидации Застройщика, если он по своим качествам является объектом недвижимости.

В особенности актуально для будущих владельцев таунхаусов и объектов индивидуального жилищного строительства В случае возникновения ситуации когда Застройщик не может продолжить строительство Дольщик либо иной Заказчик имеет право расторгнуть соглашение с Застройщиком признать за собой право собственности на недостроенный объект недвижимости и продолжить его строительство. С Застройщика взыскать суммы неосновательного обогащения. _____________________________________________________________________________


Бесплатная юридическая консультация:

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ). По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится. Недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 ГК РФ в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом. Согласно статье 133.1 ГК РФ части единого недвижимого комплекса (например, линейного объекта) могут быть расположены на различных земельных участках. Поэтому отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в регистрации единого недвижимого комплекса лишь на том основании, что соответствующие объекты не расположены на одном земельном участке, не соответствует положениям статьи 133.1 ГК РФ. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Источник: http://advkt-msk.ru/nedostroj-priznaetsya-obektom-nezavershennogo-stroitelstva-esli-vozveden-ego-fundament/

Конференция ЮрКлуба

Является ли фундамент сооружением?

право 06 Авг 2007

Секунда 06 Авг 2007

Является ли фундамент сооружением или

На практике — да, хотя, если администрация уж очень не хочет давать землю, бывают и отказы. Но у меня отказов не было, обычно приватизируют.

Stoner 06 Авг 2007

RLV79 06 Авг 2007

umbra 06 Авг 2007

На практике — да, хотя, если администрация уж очень не хочет давать землю, бывают и отказы. Но у меня отказов не было, обычно приватизируют.


Бесплатная юридическая консультация:

. при условии, что право собственности на недострой зарегистрировано в УФРС. Сообщение отредактировал umbra: 06 Август:47

Секунда 07 Авг 2007

. при условии, что право собственности на недострой зарегистрировано в УФРС.

Le vin 07 Авг 2007

10) объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек;

Закон совершенно четко разделяет ОНС от зданий, строений и сооружений, то есть объектов, перечисленых в ст. 36 ЗК РФ.

Секунда 07 Авг 2007

Цитата10) объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек;

Закон совершенно четко разделяет ОНС от зданий, строений и сооружений, то есть объектов, перечисленых в ст. 36 ЗК РФ.


Бесплатная юридическая консультация:

Разве ст.36 разделяет здания, строения, сооружения, строительство которых завершено и здания, строения, сооружения, строительство которых не завершено?Приведенная цитата не доказывает, что из сферы действия ст.36 исключены здания, строения, сооружения, незавершенные строительством.

Le vin 07 Авг 2007

Статья 130. Недвижимые и движимые вещи

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

полагаю, что иначе как буквально толковать и ГК РФ, и ГсК РФ, которые разделяют ОНС и здания с сооружениями, оснований нет.

Секунда 07 Авг 2007

объект незавершенного строительства не является зданием, сооружением, строением.

Под объектами незавершенного строительства, понимаются (исходя из цитируемой вами статьи ГрК) здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено. Применим логику: все здания, строения, сооружения можно разделить на два вида, первые — строительство которых завершено (их мы безусловно относим к зданиям, стр-ям, соор-ям) и те (здания, строения сооружения), строительство которых не завершено, их цитируемая Вами статья ГрК называет объектами капстроительства или объектами незавершенного строительства. В основе их определения лежит все-таки понятие здания (строения, сооружения).Поэтому еще раз мой вопрос:


Бесплатная юридическая консультация:

Разве ст.36 разделяет здания, строения, сооружения, строительство которых завершено и здания, строения, сооружения, строительство которых не завершено?

6yp 07 Авг 2007

Le vin 07 Авг 2007

не получается у Вас логикой.Потому как вот это вот суждение логически не объяснимо и смысла не имеет

В основе их определения лежит все-таки понятие здания (строения, сооружения).

6yp этот судакт принят еще до внесения изменений в ст. 130 ГК РФ. Достаточно много уже более актуальной суд.практики.

право 09 Авг 2007

Секунда 09 Авг 2007

Как Вам такой поворот дела?

Бесплатная юридическая консультация:

Да мало ли чего сказали — надо подавать документы и смотреть что напишут в отказе, если все-таки откажут. Слова, как говорится, к делу не пришьешь.

право 09 Авг 2007

vicingАвг 2007

еще раз: объект незавершенного строительства не является зданием, сооружением, строением. В не зависимости от того, какой объект строится.

пройдете по вышеуказанной ссылке, там и практику различную найдете, в том числе расходящуюся с Вашим мнением. Вообще ОНС это сооружение в смысле ст. 130 ГК РФ до внесения туда изменений, то же самое и со ст. 36 ЗК РФ.

Секунда 09 Авг 2007

НЕ МОГУТ ПОЛУЧИТЬ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДОСТРОЙ БЕЗ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ.

п.4.ст.25 ФЗ 122: В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.


Бесплатная юридическая консультация:

Le vin 09 Авг 2007

Вообще ОНС это сооружение в смысле ст. 130 ГК РФ до внесения туда изменений, то же самое и со ст. 36 ЗК РФ.

понятие сооружения из СНиПов приводить не буду. Оно общеизвестно.Практика ФАСов — на совести ФАСов. То, что ОНС не может быть квалифицировано как «сооружение» вывожу из толкования закона:ГК РФ

Статья 130. Недвижимые и движимые вещи1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения1. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

10) объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек;


Бесплатная юридическая консультация:

Можете нормативно обосновать, почему ОНС является сооружением?

Добавлено в [mergetime][/mergetime]З.Ы. признавая ОНС сооружением, следует признать допустимой аренду ОНС, как сооружения. А расходы по оплате аренды — экономически обоснованными для включения в расходы при определении базы по НП. Ну это уже так, косвенно и в довесок. Сообщение отредактировал Le vin: 09 Август:27

shadow 09 Авг 2007

vicingАвг 2007

понятие сооружения из СНиПов приводить не буду

не надо так как есть Постановление Госстандарта от 26.12.1994 г. Но повторюсь оно является подтверждением Ваших слов. Однако. все меняется, в том числе законодательство.

Приведенная Вами ссылка на ст. 130 ГК РФ не совсем корректна, так как Вы ее привели по состоянию на сегодняшнюю дату. В первоначальной редакции ст. 130 ГК РФ после слова сооружения стояла точка, а не запятая и


Бесплатная юридическая консультация:

объекты незавершенного строительства.

там не было.Однако не смотря на это в Ф.З. № 122 от 21.07.1997 г. в ст. 25 опять же в первоначальной редакции понятие «незавершенный строительством объект» существовало и с ним проводили сделки до 01.01.2005 г. (Ф.З. № 213-ФЗ).

Вот Вам риторический вопрос почему в ст. 130 ГК РФ до 01.01.2005 года термина «объекты незавершенного строительства» не было, а их все равно признавали недвижимостью?

Я не знаю как Вы ответите на этот вопрос, но себе я отвечаю на этот вопрос потому, что они являются сооружением ИМХО у Вас при оценке терминов идет логическая ошибка базирующаяся на неверном понимании терминов (определений). Точнее сказать вы излишне юриспрудируете эти термины. . Мдя, написал так написал. Щас попробую объяснить на примере чё хочу сказать.. вот Вы пишите

Статус здания, сооружения, строения ОНС приобретает после завершения строительств и гос. регистрации права на созданный объект.


Бесплатная юридическая консультация:

статус сии объекты получают вне зависимости от наличия юридических основания их возведения, независимо от них и определяются они только своим ФАКТИЧЕСКИМ состоянием. То есть, статус (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и т.д.) недвижимости приобретают вне зависимости от легальности/нелегальности своего происхождения. Вот если, Вы посмотрите ст. 222 ГК РФ, то самовольной постройкой признаются сооружения, жилые дома и т.д.

Просто в ст. 130 ГК РФ внесли изменения и добавили

объекты незавершенного строительства

, а в ст. 36 ЗК РФ нет. Но это не значит, что изменения в ст.130 ГК РФ изменяют смысловое значение ст. 36 ЗК РФ.

Практика ФАСов — на совести ФАСов.


Бесплатная юридическая консультация:

но это большиство решений. помоему. Le vin Выше я высказал свое мнение, теперь я просто к ВАм придерусь. (Поглумлюсь по дружески).

понятие сооружения из СНиПов приводить не буду. Оно общеизвестно.

И ниже Вы приводите текст ГК РФ, который наверно менее общеизвестен чем СНиПы Приводите СНиП на который ссылаетесь.

Le vin 09 Авг 2007

у Вас при оценке терминов идет логическая ошибка базирующаяся на неверном понимании терминов (определений). Точнее сказать вы излишне юриспрудируете эти термины.

поглумитесь еще, а? раскройте, пожалуйста содержание этой ошибки. Цитаты из Кодексов я приводил для того, чтобы проиллюстрировать системное толкование норм, позволяющее утверждать, что ОНС — не есть сооружение или строение. Потому что эти объекты последовательно, через запятую, ПЕРЕЧИСЛЯЮТСЯ. Вывод: они не могут совпадать.


Бесплатная юридическая консультация:

Приводите СНиП на который ссылаетесь.

Строительные нормы и правила РФ СНиП4 «Организация строительства» (одобрены постановлением Госстроя РФ от 19 апреля 2004 г. N 70)Письмом Минюста РФ от 7 апреля 2005 г. N 01/2599-ВЯ постановлению Госстроя РФ от 19 апреля 2004 г. N 70, утвердившему настоящие СНиП, отказано в государственной регистрацииПриложение АСтроительное │Единичный результат строительной деятельности, ││сооружение │предназначенный для осуществления определенных │(сооружение) │потребительских функций

Законченный│Объект строительства в составе, допускающем ││строит- ом│возможность его самостоятельного использования по ││объект │назначению, на котором выполнены в соответствии с ││ │требованиями проектной, нормативно-технической ││ │документации и приняты несущие, ограждающие ││ │конструкции и инженерные системы, обеспечивающие в ││ │совокупности прочность и устойчивость здания ││ │(сооружения), защиту от атмосферных воздействий, ││ │температурный режим, безопасность пользователей, ││ │населения и окружающей среды

vicingАвг 2007

Цитаты из Кодексов я приводил для того, чтобы проиллюстрировать системное толкование норм, позволяющее утверждать, что ОНС — не есть сооружение или строение. Потому что эти объекты последовательно, через запятую, ПЕРЕЧИСЛЯЮТСЯ. Вывод: они не могут совпадать.

Все правильно, но тока после 01.01.2005 года, а что же было до этого? Также я могу скажать, что в ст. 130 ГК РФ нет понятия «нежилое помещение», однако в ФЗ № 122 есть. Надеюсь Вы не будите утверждать, что «нежилые помещения» не являются частью зданий? . али как будите?Я ведь тоже привел как мне кажется системное толкование.


Бесплатная юридическая консультация:

Строительные нормы и правила РФ СНиП4 «Организация строительства» (одобрены постановлением Госстроя РФ от 19 апреля 2004 г. N 70)Письмом Минюста РФ от 7 апреля 2005 г. N 01/2599-ВЯ постановлению Госстроя РФ от 19 апреля 2004 г. N 70, утвердившему настоящие СНиП, отказано в государственной регистрации

отказано по причине отсутствия предмета правового регулирования, а точнее осутвия в строительных нормах правовых норм?Le vin

ОНС — не есть сооружение или строение

уж в любом случае ОНС есть строение. как не крути

Источник: http://forum.yurclub.ru/index.php?showtopic=171367


Бесплатная юридическая консультация:

Что такое объект незавершенного строительства

В силу своих технических и юридических особенностей так называемый объект незавершенного строительства имеет несколько отличий от обычной недвижимости. Это отражается при совершении соответствующих операций со зданием.

Юридическое понимание объекта

Вне зависимости от того, на какой стадии возведения находится здание, строительство которого не завершено, оно относится к недвижимости, поскольку в Гражданском кодексе России (статья 130) прямо указывается: все, что имеет неотъемлемую физическую связь с землей, относится к недвижимому имуществу. Тем не менее, в отечественном законодательстве нет ни самого понятия такого объекта, ни его точного определения.

В практике сложилось такое понимание этого термина, которое соответствует одновременно всем перечисленным признакам:

  • это недвижимый объект, строительство которого находится на любой стадии: от возведения фундамента и первого этажа до работ, связанных с монтажом окон, дверей, сооружений коммуникаций в уже готовом доме;
  • здание является так называемым объектом капитального (долгосрочного) строительства: т.е. киоски, ларьки и прочие сооружения временного характера не соответствуют определению;
  • процесс строительства такого здания по разным причинам приостановлен до какой-то конкретной даты (либо без указания даты в случае объективной невозможности) в связи с субъективными факторами: нехватка средств, форс мажор, изменение рыночной конъюнктуры.

Тем не менее, в Градостроительном кодексе и прочих нормативных актах не указывается напрямую, что можно считать объектом капитального строительства. Поэтому на теоретическом уровне затруднения в определении существуют до сих пор.

Нормативная база, которая содержит некоторые основания для толкования понятия объекта незавершенного строительства, следующая:


Бесплатная юридическая консультация:

  1. Гражданский кодекс.
  2. Градостроительный кодекс.
  3. Инструкция о порядке составления отчетности по капстроительству.

Исходя из этих документов можно дать такое определение : это недвижимый объект строительства, который не завершен с технической точки зрения: т.е. конструкция здания и/или монтаж систем жизнеобеспечения не проведен полностью или частично, что исключает возможность проживания в нем, организации нежилых помещений и любой другой вид эксплуатации.

Вопросы в суде, которые касаются подобных объектов, несут в себе долю риска в связи с тем, что в судебной практике также не существует единого представления о признании дома объектом незавершенного строительства. Прецеденты разбирательств пока не создали единой процедуры принятия решения.

Право собственности на незаконченный объект

Право собственности можно оформить и на те объекты, которые находятся на определенной стадии строительства и соответственно, являются незавершенными.

С даты оформления документа возникает и юридическое право владения им (статья 219 Гражданского кодекса). Все действия со зданием, земельным участком под ним и вокруг него можно совершить именно после регистрации:

  • продажа (покупка);
  • дарение;
  • мена;
  • предоставление в залог под денежные средства или другие возможности;
  • передача в наследство.

Документы, которые удостоверяют юридические права собственника на участок и здание, следующие:


Бесплатная юридическая консультация:

  • свидетельство о собственности (отдельно на объект и отдельно на земельный участок);
  • свидетельство о наследовании (в том числе пожизненно наследуемого);
  • свидетельство о праве длительного (или бессрочного) пользования участком в целях строительства;
  • договор долгосрочной аренды.

До недавнего времени перевести недостроенную недвижимость в собственность можно было только при том условии, что владелец намерен совершить с ней какую-либо операцию в ближайшее время (продать, подарить. обменять и т.п.).

Однако актуальная редакция соответствующего федерального закона (№ 196-ФЗ) не предъявляет подобных требований. Теперь можно свободно регистрировать дом как собственность без обязательства дальнейшей его продажи, мены и др.

Право собственности может оформить на себя только совершеннолетний, дееспособный гражданин либо представитель его интересов (в этом случае обязательно оформляется доверенность, которая подписывается нотариусом).

Регистрация собственности: полный перечень документов

В силу специфики объекта, строительство которого не завершено, список документов, подающихся для регистрации, значительно шире, чем в обычном случае:

  • стандартный бланк заявления;
  • оригинал паспорта или другого документа, который подтверждает личность;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • документы с проектом и сметами на строительство (технический паспорт, кадастровый паспорт, документы бухгалтерской отчетности и прочие);
  • свидетельство о праве собственности на земельный участок;
  • разрешение, которое выдается муниципальными органами на строительство;
  • весь пакет учредительных документов, которые подтверждают факт регистрации и открытия юридического лица;
  • документы, доказывающие, что здание не относится к предмету договора подряда, т.е. факт того, что в настоящий момент не ведутся строительные работы по данному адресу (к таким документам, например, относится соглашение о прекращении действия договора подряда);
  • документы, удостоверяющие в том, что здание не находится под арестом, на него не претендуют третьи лица, и нет никакого иного вида обременения (эти факты отражаются в выписке из ЕГРГН).

Регистрация права собственности происходит во время личного обращения в территориальное отделение Росреестра непосредственно заявителя или его представителя, который действует по доверенности.


Бесплатная юридическая консультация:

Зарегистрировать в собственность можно и часть здания, строительство которого не завершено. Но в этом случае предоставляется дополнительный пакет документов, которые удостоверяют, что существуют финансовые и технические возможности завершения строительства.

Степень незавершенности объекта

Законодательство не выделяет степени незавершенности строительства, поэтому в общем смысле незавершенным является любой объект, начиная с того, у которого только заложен фундамент, и заканчивая тем, в котором не выполнены инженерные, отделочные работы, необходимые для ввода здания в эксплуатацию.

С точки зрения строительной документации можно выделить 4 стадии строительных работ, на каждой из которых дом считается незавершенным. Описание каждого этапа приведено в таблице.

Предполагается, что объект выполнен полностью (степень завершенности 100%), если он введен в эксплуатацию, что подтверждается фактом приемки соответствующими органами.

Консервация объекта

Здание, строительство которого является незавершенным, может быть законсервировано по решению заказчика строительных работ до определенной даты (или без ее указания). Такая мера обязательна при условии, когда остановку в работе планируется совершить на срок от 6 календарных месяцев – об этом указывается в Градостроительном кодексе России.


Бесплатная юридическая консультация:

Последовательность действий следующая:

  1. Заказчик принимает решение о временном прекращении стройки и консервации объекта. Факт отражается в соответствующем приказе, который содержит информацию о сроках разработки документации, необходимой:
  • для процедуры консервации;
  • для организации работы по инвентаризации незавершенного объекта.

Форма приказа свободная, один из типовых бланков представлен ниже.

  1. Далее заказчик письменно уведомляет подрядчика о своем решении в соответствии с теми сроками, которые были указаны в договоре подряда.
  2. Необходимо получение разрешения на консервацию со стороны государственной экологической экспертизы, работу которой заказчик оплачивает в полном объеме.
  3. При необходимости заказчик также должен заблаговременно направить письменные уведомления в различные органы и структуры, например:
  • в пожарную инспекцию;
  • в местное отделение ГИБДД;
  • органы внутренних дел и др.
  1. Заказчик перед проведением консервации обязан:
  • оплатить подрядчику в полном объеме все работы, выполненные к настоящему моменту (статья 752 Гражданского кодекса);
  • возместить возможный материальный ущерб, связанный с таким решением (например, строительная компания уже приобрела все необходимые материалы, а теперь необходимость в них отпала);
  • договориться о дальнейшем плане действий, если заказчик предполагает консервацию на определенный срок с дальнейшей «разморозкой» строительства.
  1. Если консервация проводится силами компании-застройщика (это наиболее распространенный случай на практике), то заключается новый договор подряда (или дополнительное соглашение к изначальному договору), в котором указываются дата начала и окончания консервации, виды работ, стоимость и другие существенные условия.
  2. Созыв инвентаризационной комиссии для оценки объекта и определения условий консервации. В эту комиссию входят представители всех участников договора подряда:
  • генерального подрядчика и субподрядчиков;
  • заказчика;
  • компании, разрабатывавшей проект здания.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Факт консервации объекта незавершенного строительства необязательно влечет за собой прекращение действия изначального договора между застройщиком и заказчиком о проведении строительства. Т.е. решение о том, продолжать сотрудничество или нет, стороны принимают отдельно.

Работа инвентаризационной комиссии

Собранная инвентаризационная комиссия осуществляет проверочные работы с целью:

  1. Определения текущего состояния строительного объекта, степени выполнения работ согласно выработанным критериям.
  2. Обнаружения того строительного оборудования, систем коммуникации, которые были переданы в строительство, но остались незавершенными.
  3. Определения фактов завышения или занижения стоимости строительных работ по причинам:
  • изначальных ошибок в сметной документации, бухгалтерских документах;
  • неправильного применения поправочных коэффициентов, с помощью которых стоимость работ, зарплаты, прочих издержек пересчитывается с учетом актуальных цен на рынке;
  • вхождения в общую смету тех пунктов, которые не имеют непосредственного отношения к работам по договору (например, ремонт оборудование, устранение последствий непредвиденных сбоев в работе техники, работы по пуску машин и т.п.).

Акт о приостановлении строительства

По итогу работы комиссии составляется соответствующий документ, который называется акт о приостановлении строительства (форма № КС-17). Документ является основным юридическим подтверждением того, что работа будет приостановлена, а сам объект – законсервирован. В него обязательно включаются такие сведения:

  • название объекта, все его паспортные данные;
  • цели строительства здания;
  • дата начала и предполагаемая дата окончания работ (как предусматривалось изначально);
  • полная стоимость всех работ, которая была согласована изначально при заключении сторонами договора подряда (сметная стоимость);
  • сметная стоимость работ, которые выполнены по факту до даты прекращения в связи с решением о консервации;
  • сумма, которая необходима на работы по консервации и обслуживанию объекта до того момента, когда строительство будет возобновлено.

Акт о приостановлении строительства имеет утвержденную, унифицированную форму и выглядит, как показано на скрине.

Таким образом, в юридическом смысле консервация – это не прекращение работы, а ее приостановка, вызванная теми или иными причинами. При этом предусматривается то, что работа будет возобновлена через определенный или неопределенный срок силами действующего застройщика или другой компании, с которой будет заключен новый договор подряда.

Документы, которые оформляются после приостановки

После того, как были получены соответствующие разрешения, достигнуты договоренности с подрядчиком, а также после вступления в силу акта о приостановлении строительных работ между заказчиком и строительной компанией должны быть составлены и подписаны следующие документы:

  1. Акт о приемке выполненных работ (частично выполненных работ) заказчиком по форме КС №2.

На основании этого документа составляется справка о выполненных работах – именно в ней указывается стоимость работ, которую обязан выплатить заказчик подрядчику в установленный срок.

  1. Ведомость, в которой указывается наименование материалов, несмонтированного оборудования, машин, конструкций, которые не будут использоваться в течение срока консервации. Форма документа свободная и обычно представляет собой перечень указанных объектов с отметками их количества и стоимости.
  2. Документ, отражающий полный список всех работ и издержек, связанных с обеспечением целостности и сохранности законсервированного объекта, дополнительных сооружений и всех конструктивных элементов, являющихся неотъемлемой частью недостроенного здания.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Все эти документы требуется составить и подписать не позднее календарного месяца после дня подписания акта о приостановлении строительных работ на незавершенном объекте.

После составления и подписания указанных документов заказчик должен в течение не более 2 календарных месяцев с того дня, когда был подписан акт о приостановлении строительных работ, произвести расчет с подрядчиком:

  • за выполненную до консервации работу в полном объеме;
  • за все убытки, которые возникли в связи с приостановкой работ;

Также заказчик обязан обеспечить за свой счет транспортировку строительных материалов и/или оборудования на другие стройплощадки, если таковые есть (или обеспечить их сохранность – по договоренности со строительной компанией).

Знание юридических особенностей регистрации права собственности на объект незавершенного строительства позволяет заказчику и подрядчику избежать ненужных рисков и суметь отстоять свои интересы в ходе судебного разбирательства.

Источник: http://2ann.ru/chto-takoe-obekt-nezavershennogo-stroitelstva/

Объект незавершенного строительства: это и многое другое

Может быть и такое, что владельцам нужно провести регистрацию на право собственности на недвижимый объект еще до окончания его сооружения. Такая необходимость объясняется тем, что после регистрации перед владельцами открывается множество новых возможностей. Среди них можно выделить возможность полноправно распоряжаться имуществом – продавать его, дарить, обменивать и прочее.

Законодательная база

Что такое объект незавершенного строительства? Фото № 1

Объект незавершенного строительства – это довольно размытый термин, которому нет расшифровки в законодательстве. В градостроительном кодексе Российской Федерации невозможно найти такого термина, но считается, что ОНС является объектом капитального строительства.

Но если в ГК объекты капитального строительства относятся к недвижимости, то совсем другое дело обстоит с ОНС, так как такой объект еще создается и не является оконченным. А это значит, что по сути его еще не существует.

Но в первом пункте статьи 130 ГК наряду с земельными участками, недрами и прочим, объекта незавершенного строительства относятся к недвижимым предметам. Это связано с тем, что его невозможно переместить, при этом, не нанеся ему большого вреда.

Пункт первый 131 статьи ГК говорит о том, что все виды недвижимого имущества должны быть зарегистрированы в специальных реестрах соответствующими органами.

Регистрация ОНС проводится в соответствии с Законом Российской Федерации от 21 июля 1997 года.

Что такое незавершенное строительство?

Объект незавершенного строительства — это тип недвижимого имущества, которое снова образовывается. Фото № 2

Нормы законодательства определяют объект незавершенного строительства как такой тип недвижимого имущества, которое снова образовывается. Право на владение имуществом такого рода предоставляется после государственной регистрации, а временем его создания считается дата его регистрации.

Только после совершения процедуры регистрации ОНС может считаться предметом торга или сделки. До этого момента с юридической точки зрения – это просто набор материалов для строительства и не более.

Очень часто в судебной практике случается такое, что ОНС объект считают только после завершения работ по укладке фундамента. Чтобы провести регистрацию прав на незавершенку необходимо собрать бумаги, свидетельствующие о праве на владение участком земли, где ведется строительство и разрешение на проведение самих работ. Также существует необходимость внесения данного объекта в кадастровый учет.

Каким образом происходит признание ОНС недвижимым имуществом?

С какого момента объект незавершенного строительства можно считать недвижимым имуществом? Фото № 3

Чтобы незавершенное строительство считалось объектом недвижимости достаточно иметь фундамент строения. Но есть и некоторые условия – фундамент должен быть полностью окончен.

Существует несколько разных мнений о том, в какое время возникает ОНС:

  • после получения всех разрешений на право ведения строительных работ и право на владение земельным участком;
  • после того как договор строительного подряда перестанет действовать;
  • если строительство находится на стадии консервации;
  • объект соответствует некоторым нормативам;
  • после того, как объект строительства получит юридический статус недвижимого имущества;
  • после получения прав на владение собственностью вследствие регистрации в государственных органах.

Эти критерии позволяют называть объект строительства (пусть еще в стадии создания) недвижимым имуществом.

Оформление прав

Порядок оформления прав на объект незавершенного строительства. Фото № 4

Закон «О регистрации прав на недвижимое имущество», а точнее второй пункт статьи 25 этого закона, определяет, что оформление права собственности на ОНС начинается с того времени, когда по нему была проведена регистрация. Для этого владельцу незавершенки необходимо предоставить разрешение на проведение строительных работ и право на владение участков, на котором эти работы ведутся.

До 2015 года разрешение на строительство не требовалось, но с 1 марта этого года этот документ снова появился в перечне необходимых бумаг.

Для того чтобы оформить право на собственность незавершенной постройки, необходимо сделать такие действия:

  • сделать инвентаризацию объекта с технической стороны;
  • оформить разрешение на проведение строительных работ;
  • внести объект в кадастровый реестр;
  • все необходимые документы отнести в регистрационные органы.

Одним из обязательных условий для проведения регистрации объекта в государственных органах является то, что для незавершенного строительства должен присутствовать договор строительного подряда.

Закон «О долевом строительстве» также учитывает этот фактор. Застройщиком должна быть проведена регистрация объекта до того, когда в соответствующие органы поступит взыскание о залоге.

Для проведения регистрации в государственном органе собственник незавершенного строительства должен написать заявление о том, что он хочет зарегистрировать недвижимое имущество. Кроме того, ему потребуются такие документы:

  • документ, который подтверждает уплату государственной пошлины;
  • разрешение на проведение строительства;
  • документы по проекту;
  • данные о том, на какой стадии готовности находится объект недвижимости;
  • бумаги, которые подтвердят отсутствие подрядных отношений;
  • другие документы, которые требуют органы регистрации.

Также застройщик должен представить документы, которые подтверждают тот факт, что в деле отсутствуют интересы третьих лиц.

Исключения, нюансы

Какие нюансы могут возникнуть при регистрации объекта незавершенного строительства? Фото № 5

Органы государственной регистрации не проводят оформление самовольных построек. Статья 222 ГК Российской Федерации называет самовольной постройкой любые сооружения, которые:

  • возведены на том земельном участке, который не предназначен для строительства;
  • построены без получения всех разрешений;
  • созданы с большими нарушениями правил градостроения.

Если хотя бы один из этих пунктов можно отнести к объекту незавершенного строительства, то он будет считаться самовольной постройкой, на которую невозможно получить право собственности.

В таком случае право собственности на построенный дом можно получить только посредством суда. После получения разрешения в этом органе можно обращаться в органы регистрации. Для этого следует представить судебный акт с соответствующим решением.

Если застройщиком будет принято решение о продаже «недостроя», то ему будет необходимо заключение договора в письменном виде. Если этот момент не будет выполнен, то сделка будет считаться недействительной.

Выводы

Объект незавершенного строительства может считаться недвижимостью только в том случае, если у новостройки полностью заложен фундамент. После этого можно начинать оформление прав собственности на имущество.

Государственные органы проводят регистрацию только тех объектов, которые имеют все разрешения на строительство и не нарушают правил строения. В ином случае объект будет считаться самовольной постройкой, и получение прав на собственность будет происходить только в судебном порядке.

О том, как признать право собственности на объект незавершенного строительства вы можете узнать, посмотрев видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Источник: http://pravozhil.com/dolevoe/obekt-nezavershennogo-stroitelstva.html

Является ли фундамент объектом недвижимости

Критерии, по которым суды оценивают, является объект движимым имуществом или относится к недвижимости

Например, ФАС Поволжского округа рассмотрел в качестве спорного объекта мини-павильон. В соответствии с техническим описанием конструктивных элементов данный павильон расположен на столбчатом из монолитного бетона фундаменте, имеет стены из гипсокартона и облицован сайдингом снаружи. Межкаркасное пространство павильона заполнено эффективным утеплителем, крыша — из оцинкованного железа, окна — металлопластиковые пакеты. При этом павильон подключен к канализационным, водопроводным и электрическим городским сетям. В результате суд установил: спорный объект по своим физическим характеристикам не является недвижимостью (Постановление от 14.02.2012 N А/2010).

Является объект движимым имуществом или относится к недвижимости

Таким образом, исходя из совокупности технических критериев (наличие фундамента, его «привязка» к земле, подведение к объекту стационарных коммуникаций, принадлежность строения к капитальным), суд может признать спорный объект недвижимостью. Например, такое решение вынес ФАС Уральского округа в постановлении от 15.01.08 № Ф/07-С6 в отношении здания поста охраны.

Признаётся ли объектом незавершённого строительства фундамент жилого дома

2. Он не должен являться предметом действующего договора строительного подряда. Не завершенный строительством объект, являющийся предметом действующего договора строительного подряда, не может быть объектом вещных прав, а только объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда, и замена сторон этого обязательства возможна лишь по правилам уступки права требования и перевода долга по обязательствам. Возможность отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимым объектам вещных прав при условии прекращения договора строительного подряда является официальной позицией судебной практики.

Является ли фундамент объектом недвижимости

Согласно статье 133.1 ГК РФ части единого недвижимого комплекса (например, линейного объекта) могут быть расположены на различных земельных участках. Поэтому отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в регистрации единого недвижимого комплекса лишь на том основании, что соответствующие объекты не расположены на одном земельном участке, не соответствует положениям статьи 133.1 ГК РФ.

Конференция ЮрКлуба

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как выгодная трактовка термина «недвижимость» позволит сэкономить налог на имущество

Но не всегда суд может согласиться принять решение, признавая доказательства недостаточными. Дело может быть отправлено на пересмотр с целью проведения экспертизы и установления характера объекта (постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 30.11.11 №А/10, от 23.01.12 №А/, от 11.01.12 №А/).

Критерии разграничения временного (мобильного) сооружения от объекта недвижимости

На федеральном уровне в настоящее время отсутствует определение понятий +временный объект=, +временная постройка=. Такое определение существует только на уровне муниципального образования. Временные сооружения — объекты городской среды, которые не могут быть классифицированы как объекты недвижимости и в отношении которых градостроительная деятельность на территории г. Новосибирска регулируется правовыми актами мэрии (см. п. 2.1. решения городского совета от 09 апреля 2003 г. = 241 +О положении о застройке города Новосибирска=).

Полезная информация

В другом деле Департамент имущественных отношений администрации города обратился в суд с иском о признании самовольными постройками и сносе нескольких объектов: холодного склада, 10 емкостей ГСМ, автозаправки на 3 колонки. Иск обосновывался тем, что объекты были возведены без разрешения на строительство. При этом истец указывал на то, что площадь объектов значительно превышает 150 кв. м, холодный склад возведен на фундаменте, снабжен распашными воротами, обшит навесными «сэндвич-панелями», произведен монтаж крыши, залиты бетонные полы, следовательно, прочно связан с землей и его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. В связи с этим администрация считала спорные объекты недвижимым имуществом.

Объект незавершенного строительства: это и многое другое

Очень часто в судебной практике случается такое, что ОНС объект считают только после завершения работ по укладке фундамента. Чтобы провести регистрацию прав на незавершенку необходимо собрать бумаги, свидетельствующие о праве на владение участком земли, где ведется строительство и разрешение на проведение самих работ. Также существует необходимость внесения данного объекта в кадастровый учет.

Дом — не обязательно недвижимость

Возведение объектов недвижимости возможно только на земельном участке, отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, при условии получения на это соответствующего разрешения, а также соблюдения градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222, ст. 263 ГК РФ). В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ. К объектам капитального строительства согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) относятся здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Источник: http://firstjurist.ru/zhaloby-i-obrashheniya/yavlyaetsya-li-fundament-obektom-nedvizhimosti

Что это — объект незавершенного строительства по закону?

Степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах

Объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ). Вместе с тем в законе не закреплено четкого определения названного термина. С учетом сложившейся судпрактики можно прийти к выводу, что суды считают таким объектом:

  • как здания, так и строения или сооружения, т. к. упомянутый юридический термин используется для характеристики самого процесса строительства и его этапов, а не особенностей конструкции такого объекта или его функционального предназначения (определение ВАС РФ от 09.09.2008 № 8985/08 по делу № А/2007);
  • перечисленные в предыдущем пункте объекты, которые на данном этапе не могут использоваться по своему назначению, т. к. не осуществлен их ввод в эксплуатацию и они находятся на этапе строительства.

Пленум ВС РФ в своем постановлении от 23.06.2015 № 25 указал, что для признания строящегося объекта объектом незавершенного строительства надлежит установить наличие завершенных работ по устройству фундамента или аналогичных им работ (п. 38).

Вместе с тем степень готовности объекта незавершенного строительства, с точки зрения судов, в данном случае не всегда является определяющей. Поскольку таким объектом может быть признан объект с любой степенью готовности, отличной от 0% (см., например, определение Ярославского облсуда от 19.12.2014 по делу №/2014, в котором суд указал, что таким объектом можно признать результат строительных работ, который можно отличить от самого земельного участка, на котором они ведутся), в т. ч. и с готовностью 100% (например, определение Костромского облсуда от 08.04.2015 по делу №/2015), определяющим считается наличие документов о вводе в эксплуатацию.

Право собственности на объект незавершенного строительства: как оформить такой объект в собственность и может ли осуществляться передача права на него

Регистрация права собственности на такой объект, как и его постановка на государственный кадастровый учет, может быть осуществлена одновременно с госрегистрацией прав на соответствующий земельный участок и его постановкой на ГКН, если такие действия в отношении участка не были выполнены ранее (п. 1 ст. 40 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

По общему же правилу госрегистрация прав на незавершенный объект и постановка на ГКН производятся на основании правоустанавливающих документов на соответствующий земельный участок и разрешения на строительство такого объекта (п. 10 названной статьи).

В собственность названный объект можно зарегистрировать только в ситуации, если он не выступает предметом договора стройподряда и если собственнику необходимо произвести с этим объектом сделку (например, продать), т. е. право на него должно быть передано иным лицам (см. п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

Названный объект может быть отчужден, в т. ч. выступать предметом договора купли-продажи, а передача права при этом подлежит госрегистрации (п. 7 информационного письма президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21).

Приказ о передаче объекта от застройщика

Необходимость передать объект незавершенного строительства от застройщика другим лицам может возникнуть в различных ситуациях. Основанием к этому может послужить производственная необходимость (например, окончание строительства может быть произведено только другим застройщиком) или банкротство застройщика (ст. 201.10 закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ).

В таких случаях решение органа управления оформляется приказом о передаче такого объекта. Аналогичным образом должны быть оформлены и иные решения, определяющие судьбу объекта, в т. ч. консервация строительства, его списание и т. д. Разумеется, помимо названного распорядительного документа должна быть подготовлена и иная необходимая по процедуре документация (например, соглашение о расторжении договора с предыдущим застройщиком и т. п.).

Итак, объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом. К нему в т. ч. могут быть отнесены объекты, степень готовности которых достигает 100 %, но при этом документы на ввод в эксплуатацию которых отсутствуют.

Источник: http://rusjurist.ru/pravo_sobstvennosti/obekty_prav/chto_eto_obekt_nezavershennogo_stroitelstva_po_zakonu/